аналитическая записка / Компания Проинтег

ВЕЛИЧИНА АРЕНДНОЙ СТАВКИ ПОМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.    Состояние рынка аренды объектов производственно-складского назначения
Современное состояние рынка аренды объектов производственно-складского назначения характеризуется превышением спроса над предложением.
Перенос предприятий из Москвы за пределы МКАД позволяет сделать вывод, что в ближайшие 3-4 года спрос на производственно-складские помещения не будет удовлетворен, а ставки аренды не будут снижаться.
Что касается спроса на аренду производственных помещений, то наиболее востребованы площади от 200 м² до 500 м² мелкими и средними предпринимателями. Существенно уменьшился спрос на аренду площадей свыше 1000 м², но при этом увеличился спрос на покупку таких площадей. Можно сделать выводы, что крупные производители предпочитают не снимать в аренду производственные площади, а приобретать их в собственность.

2.    Оценка величины арендной ставки

Величина ставки аренды склада (объекта) производственно-складского назначения, в основном, определяется классом объекта (его возможной спецификой) и его местоположением.
Размер ставки аренды производственных помещений определяется собственником исходя из особенности условий и возможности дальнейшего использования помещения:
- Местоположение объекта:
·    Удаленность и направление от МКАД;
·    Транспортная доступность;
·    Подъездные пути;
·    Наличие ж/д ветки;
·    Близость населенного пункта;
·    Возможности по доставке рабочего персонала;
·    Коммерческая привлекательность местоположения;
- Класс объекта:
·    Возможность использования того или иного производства (ограничения);
·    Наличие отопления;
·    Этажность, площадь и высота помещения;
·    Выделяемая мощность;
·    Наличие водоснабжения, сан.узлов;
·    Внутреннее оборудование помещения (наличие кран-балки, подъемных и др. механизмов);
·    Нахождение объекта на огражденной охраняемой территории;
·    Возможность использования открытых площадок на прилегающей к зданию территории;
·    Возможность воспользоваться услугами погрузо-разгрузочных работ с привлечением техники и людей.
Необходимо учитывать, что из выше перечисленных характеристик объекта для каждого потенциального арендатора преимущественное значение будут иметь один или несколько своих параметров, в соответствии с особенностями его бизнеса.

Ставка аренды производственно-складского сооружения, как правило, формируется по принципу «все включено», то есть кроме так называемой «базовой ставки» (сумма за квадратный метр складской площади в год), в ставку аренды включены НДС, расходы на коммунальные услуги (кроме электроэнергии), связь, охрану и уборку территории. Некоторые арендодатели оплату отопления не включают в арендную ставку, тогда необходимо это учитывать при определении арендной ставки.

№ п/п	Название показателя	Единица измерения	Базовая ставка аренды
1.	Базовая ставка аренды производственно-складской площади (без учета НДС, коммунальных и операционных расходов)	за м² в год	90-130
2.	Базовая ставка аренды открытой площади при складе (без учета НДС, коммунальных и операционных расходов)	за м² в год	30-50

В таблице указаны ставки аренды производственно-складских объектов вторичного рынка, расположенных в промышленных зонах на территориях предприятий, расположенных в зоне до 30 км. от МКАД. Сейчас наблюдается тенденция к постепенному выравниванию ставок в зоне до 10 километров от МКАД независимо от направления.

3.    Мнение экспертов компании «Проинтег»
Базовая ставка аренды (без учета НДС, коммунальных и операционных расходов) помещения производственно-складского назначения, площадью 438 м², расположенного на территории компании «МОНТАЖ-АВТО» в поселке Нахабино может составлять от $105 до $115 за м² в год. При этом общая ставка аренды, сформированная по принципу «все включено», не должна превышать $135 за квадратный за м² в год.

За дополнительной информацией обращаться:
Сергей Неборачек
Руководитель направления складской логистики
Тел.         +7 (495) 505-46-78
Моб.тел.    +7 (903) 511-50-19

sergey.neborachek@prointeg.ru